미국 상업용 부동산 대거 융자만기, 재융자 못해 디폴트, 지역은행 위기로 비화

상업용 부동산 만기 1년반새 9천억달러, 팔수도 없고 재융자도 어려워 지불불능

상업용 부동산 융자의 4분의 3 제공하고 있는 지역은행 부실 위기

미국에서 사무실과 쇼핑몰 등 상업용 부동산들이 가치하락에 있어 대규모로 융자만기에 직면하고 있는데도 재융자 받지 못해 디폴트, 즉 지불불능에 빠져 수조달러를 융자해준 지역은행들의 금융위기로 비화될 우려를 낳고 있다.

미국내에서도 상업용 부동산들은 빈곳들이 급증하면서 가격폭락에 시달려 왔는데 올해와 내년말까지 9000억달러의 융자들이 만기에 도래하게 되는데 재융자 받기 어려워 연쇄 지불불능에 빠지고 지역 은행들까지 줄도산 위기에 내몰릴 것으로 월스트리트 저널이 경고하고 있다.

미국에서 사무실과 쇼핑몰 등 상업용 부동산들이 10년 장기 호황 끝에 파멸의 고리로 불리는 줄도산 위기에 빠져들고 있다고 월스트리트 저널이 지난 6일 보도했다.

미국내 사무실과 쇼핑몰 등 상업용 부동산들은 팬더믹과 근무형식의 일대 변화로 빈곳들이 갈수록 늘어나 가격폭락으로 불황에 시달리고 있다.

여기에 장기융자들이 대규모로 만기를 맞고 있는데 가격은 폭락했는데 금리는 급등해 팔수도 없고 재융자조차 하지 못해 부동산을 포기해야만 하는 이중고, 3중고에 직면하고 있으며 더욱이 상업용 부동산 융자의 4분의 3은 지역은행들이 제공하고 있어 자산 2500억달러 이하의 중소 은행들 까지 생존을 위협받고 줄도산 위기로 내몰리고 있다. 상업용 부동산 소유자들이나 개발업자들이 대출받은 융자금 가운데 올 연말안에 4000억달러, 내년까지 5000억달러 등 1년반 사이에 9000억달러나 만기를 맞게 된다고 월스트리트 저널은 집계했다.

그러나 상업용 부동산 소유자들이나 개발업자들은 팔수도 없고 재융자도 받기 어려운 상황에 부딪히고 있는 가운데 미국서 상업용 부동산의 판매는 7월한달 1년전보다 74%나 폭락하며 20년만에 최저치를 기록했다.

사무실이나 쇼핑몰 등에 빈곳들이 갈수록 늘어 수입이 줄어들고 상업용부동산 가격은 폭락하고 있어 팔고 싶어도 팔수도 없고 사려는 사람도 없어 팔리지도 않고 있다.

게다가 1년여만에 11번 인상한 기준금리로 재융자 받으려면 이자율이 2배로 급등해 있고 자산평가 액은 반토막 나 있어 같은 금액을 재융자 받을 수도 없는 상황이다.

결국 융자상환을 연체해 디폴트(지불불능)에 빠지고 건물을 차압당해 포기하는 사례까지 늘고 있다.

한 대도시에 있는 52층짜리 초대형 상업용 부동산의 경우 2013년 구입할 때에 평가액이 5억 1700만 달러 였고 호황기에는 6억 3200만달러까지 올랐으나 올 2월 만기가 도래했을 때 평가해보니 2억 7000만달러로 반토막 나버려 결국 디폴트 처리할 수 밖에 없었다고 월스트리트 저널은 소개했다.

앞으로 1년반 사이에 만기가 도래하는 9000억달러의 상업용 부동산 융자들 가운데 상당수가 디폴트에 빠지면 이들의 대부분을 융자해준 지역은행들의 금융위기로 비화된다. 월스트리트 저널은 상업용 부동산 소유자들이나 투자자들이 재융자 받지 못해 대거 디폴트, 차압에 빠지고 지역은행들은 손실처리하고 대출을 대폭 줄일 수 밖에 없어지고 이는 추가 폭락은 물론 은행부실에 따른 대규모 예금인출사태, 줄도산으로 이어지는 파멸의 고리가 될 수 있다고 강력 경고했다.